中華圈客戶購買日本房產時的稅費與貸款指南

先生謝
8月12日
讀畢需時 5 分鐘

已更新：8月25日

考慮在日本置產的中華圈朋友們，大家好！

我是豐華株式會社代表謝芳。

近年來，日本房產因其高投資潛力、包含土地的永久所有權以及穩定的經濟環境，成為中華圈人士極具吸引力的投資與居住選擇。

我們在沖繩擁有30年以上經驗，精通中日文化與商業習慣的代表及團隊，將全力支持您在日本的房產購置。

不過，

「日本的稅費和貸款制度看起來很複雜...」

「不知道從哪裡收集資訊」

想必有不少朋友有這樣的困擾。

請放心。憑藉我作為教師的經驗，我將用簡單易懂的方式為您詳細解說複雜的房產交易流程和日本制度，消除您的顧慮。

本文將詳細解說購買日本房產時需要了解的稅費與貸款資訊，讓初學者也能輕鬆理解。

1. 購買日本房產的主要費用（稅費及其他費用）

購買日本房產時，除了房價外還需支付各種稅費和雜費。

提前了解這些費用有助於順利制定資金計劃。

【購買及交房時一次性支付的費用】

這些費用是在簽訂購房合同或接收房產時一次性支付的。

中介手續費
- 通過房產公司購買房產時支付給房產公司的報酬。
- 根據房產價格計算，超過400萬日元的房產按"房產價格(不含稅)×3%+6萬日元+消費稅"收取。
- 豐華株式會社也通過收取此中介費，為客戶提供從找房到簽約、交房的全流程支持。
印花稅
- 在簽訂不動產買賣合同或貸款合同時需繳納的稅金。
- 根據合同金額不同，需粘貼的印花稅票金額也有所不同。
消費稅
- 針對建築物購買費用、中介手續費、司法書士報酬等部分費用徵收的稅金。
- 土地購買不徵收消費稅。
登記許可稅
- 辦理"所有權轉移登記"（法律上記錄不動產所有權從賣方轉移至買方）
- 或"抵押權設定登記"（申請住房貸款時金融機構將房產作為擔保）時需繳納的稅金。
不動產取得稅
- 取得土地或建築物時一次性繳納的地方稅。
- 根據房產評估價計算，但符合特定條件的住宅或土地可享受減免政策。
登記手續費
- 委託司法書士辦理所有權轉移登記或抵押權設定登記等手續時支付的報酬。
- 通過專業團隊協作，確保這些複雜手續順利進行。
火災・地震保險費
- 為防範房產因火災或地震受損而投保的費用。
- 辦理貸款時通常必須加入。

貸款相關費用

申請住房貸款或房產投資貸款時，除前述費用外，還可能產生以下費用：

人壽保險費
- 申請住房貸款時通常需加入團體信用人壽保險。
- 當借款人死亡或高度殘疾時，由保險公司償還剩餘貸款
貸款手續費
- 向金融機構申請貸款時支付的手續費
貸款擔保費
- 擔保公司提供貸款擔保時支付的費用

這些費用會因房產價格、貸款條件和金融機構而有所不同。

如有任何疑問，歡迎隨時諮詢。

2. 外國人(特別是中國人)申請日本房產貸款的要點

在日本購房時，貸款是重要選擇之一，但外國人申請貸款需注意特殊事項。

貸款類型與永住權要求

日本主要有"住房貸款"和"房產投資貸款"兩種類型：

住房貸款
- 用於自住目的房產。
- 通常要求申請人持有日本永住權。
- 若無永住權，一般較難獲批。
房產投資貸款
- 用於出租收益房產。
- 無永住權的外國人也可有條件申請。
- 因房產能產生收益，金融機構會綜合評估申請人信用和房產收益性，而非僅看永住權。

豐華提供"投資用"和"居住用"兩類房產中介服務，可根據客戶需求推薦最優貸款方案。

貸款申請的主要條件

外國人在日本申請貸款時需滿足以下主要條件：

在日居住情況
- 根據貸款類型不同，可能要求申請人居住在日本
收入水平
- 需有穩定收入證明
- 工薪族需提供工資單
- 個體經營者需提交納稅證明等
年齡限制
- 通常對貸款還清時的年齡有限制
房產狀況
- 二手房剩餘法定耐用年限影響貸款審批，較新的房產更易獲批。
信用記錄
- 可能需要提供本國信用證明及其他貸款還款記錄

這些條件相互關聯，需根據每位客戶的具體情況制定最佳方案。

對外國人貸款態度積極的金融機構

並非所有日本金融機構都積極向外國人提供房產貸款，但部分銀行對向外國人特別是華語圈客戶放貸持開放態度。

例如：

• 交通銀行東京分行 - 明確提供面向中國人的住房貸款業務

• ORIX銀行、Saison Finance等 - 部分產品支持非永住者貸款申請

• 未來LIS株式會社 - 通過中日銀行合作，為在日及海外華人提供貸款服務

豐華通過與司法書士、會計師、建築師及銀行等專家團隊合作，為客戶提供一站式貸款申請支持，高效完成複雜手續。歡迎隨時諮詢貸款相關問題。

3. 購房後的持續費用與法律制度

購房不是終點，而是起點。

了解購房後持續產生的費用以及與外國人特別相關的法律制度非常重要。

持續性維護費用

固定資產稅・城市規劃稅
- 只要持有房產就需每年繳納的地方稅，根據土地和建築物的評估價值計算
維修基金・管理費
- 特別是公寓，每月需支付公共區域維護和大規模修繕費用
- 金額因公寓規模、房齡和管理狀況而異

這些持續性費用會影響長期持有房產的總成本。

為避免意外支出，務必提前確認清楚。

與外國人相關的法律制度

納稅管理人制度
- 不在日本居住的外國房產所有者需指定納稅管理人，代為繳納固定資產稅等稅款及辦理所得稅申報。
- 選擇可靠的納稅管理人至關重要，豐華可提供相關支持。
稅務申報
- 若獲得租金收入或出售房產產生轉讓收益，需在日本進行稅務申報。
- 可由納稅管理人或委託會計師辦理。
財務省申報義務
- 非居住外國人取得日本房產後，需在20日內向財務省申報。
- 此重要手續切勿遺漏。