中华圈客户购买日本房地产时的税费与贷款指南

先生謝
Aug 12
5 min read

Updated: Aug 25

考虑在日本购置房产的中华圈朋友们，大家好！

我是丰华株式会社代表谢芳。

近年来，日本房产因其高投资潜力、包含土地的永久所有权以及稳定的经济环境，成为中华圈人士极具吸引力的投资与居住选择。

我们在冲绳拥有30年以上经验，精通中日文化与商业习惯的代表及团队，将全力支持您在日本的房产购置。

不过，

"日本的税费和贷款制度看起来很复杂..."

"不知道从哪里收集信息"

想必有不少朋友有这样的困扰。

请放心。凭借我作为教师的经验，我将用简单易懂的方式为您详细解说复杂的房产交易流程和日本制度，消除您的顾虑。

本文将详细解说购买日本房产时需要了解的税费与贷款信息，让初学者也能轻松理解。

1. 购买日本房产的主要费用（税费及其他费用）

购买日本房产时，除了房价外还需支付各种税费和杂费。

提前了解这些费用，有助于顺利制定资金计划。

【购买及交房时一次性支付的费用】

这些费用是在签订购房合同或接收房产时一次性支付的。

中介手续费
- 通过房产公司购买房产时支付给房产公司的报酬。
- 根据房产价格计算，超过400万日元的房产按"房产价格(不含税)×3%+6万日元+消费税"收取。
- 丰华株式会社也通过收取此中介费，为客户提供从找房到签约、交房的全流程支持。
印花税
- 在签订不动产买卖合同或贷款合同时需缴纳的税金。
- 根据合同金额不同，需粘贴的印花税票金额也有所不同。
消费税
- 针对建筑物购买费用、中介手续费、司法书士报酬等部分费用征收的税金。
- 土地购买不征收消费税。
登记许可税
- 办理"所有权转移登记"（法律上记录不动产所有权从卖方转移至买方）
- 或"抵押权设定登记"（申请住房贷款时金融机构将房产作为担保）时需缴纳的税金。
不动产取得税
- 取得土地或建筑物时一次性缴纳的地方税。根据房产评估价计算，但符合特定条件的住宅或土地可享受减免政策。
登记手续费
- 委托司法书士办理所有权转移登记或抵押权设定登记等手续时支付的报酬。
- 通过专业团队协作，确保这些复杂手续顺利进行。
火灾・地震保险费
- 为防范房产因火灾或地震受损而投保的费用。
- 办理贷款时通常必须加入。

贷款相关费用

申请住房贷款或房产投资贷款时，除前述费用外，还可能产生以下费用：

人寿保险费
- 申请住房贷款时通常需加入团体信用人寿保险。
- 当借款人死亡或高度残疾时，由保险公司偿还剩余贷款。
贷款手续费
- 向金融机构申请贷款时支付的手续费。
贷款担保费
- 担保公司提供贷款担保时支付的费用。

这些费用会因房产价格、贷款条件和金融机构而有所不同。

如有任何疑问，欢迎随时咨询。

2. 外国人(特别是中国人)申请日本房产贷款的要点

在日本购房时，贷款是重要选择之一，但外国人申请贷款需注意特殊事项。

贷款类型与永住权要求

日本主要有"住房贷款"和"房产投资贷款"两种类型：

住房贷款
- 用于自住目的房产。
- 通常要求申请人持有日本永住权。
- 若无永住权，一般较难获批。
房产投资贷款
- 用于出租收益房产。
- 无永住权的外国人也可有条件申请。
- 因房产能产生收益，金融机构会综合评估申请人信用和房产收益性，而非仅看永住权。

丰华提供"投资用"和"居住用"两类房产中介服务，可根据客户需求推荐最优贷款方案。

贷款申请的主要条件

外国人在日本申请贷款时，需满足以下主要条件：

在日居住情况
- 根据贷款类型不同，可能要求申请人居住在日本。
收入水平
- 需有稳定收入证明
- 工薪族需提供工资单
- 个体经营者需提交纳税证明等
年龄限制
- 通常对贷款还清时的年龄有限制。
房产状况
- 二手房剩余法定耐用年限影响贷款审批，较新的房产更易获批
信用记录
- 能需要提供本国信用证明及其他贷款还款记录

这些条件相互关联，需根据每位客户的具体情况制定最佳方案。

对外国人贷款态度积极的金融机构

并非所有日本金融机构都积极向外国人提供房产贷款，但部分银行对向外国人特别是华语圈客户放贷持开放态度。

例如：

• 交通银行东京分行 - 明确提供面向中国人的住房贷款业务

• ORIX银行、Saison Finance等 - 部分产品支持非永住者贷款申请

• 未来LIS株式会社 - 通过中日银行合作，为在日及海外华人提供贷款服务

丰华通过与司法书士、会计师、建筑师及银行等专家团队合作，

为客户提供一站式贷款申请支持，高效完成复杂手续。

欢迎随时咨询贷款相关问题。

3. 购房后的持续费用与法律制度

购房不是终点，而是起点。

了解购房后持续产生的费用、以及与外国人特别相关的法律制度非常重要。

持续性维护费用

固定资产税・城市规划税
- 只要持有房产就需每年缴纳的地方税，根据土地和建筑物的评估价值计算
维修基金・管理费
- 特别是公寓，每月需支付公共区域维护和大规模修缮费用。
- 金额因公寓规模、房龄和管理状况而异

这些持续性费用会影响长期持有房产的总成本。

为避免意外支出，务必提前确认清楚。

与外国人相关的法律制度

纳税管理人制度
- 不在日本居住的外国房产所有者需指定纳税管理人，代为缴纳固定资产税等税款及办理所得税申报。
- 选择可靠的纳税管理人至关重要，丰华可提供相关支持。
税务申报
- 若获得租金收入或出售房产产生转让收益，需在日本进行税务申报。
- 可由纳税管理人或委托会计师办理。
財務省申報義務
- 非居住外國人取得日本房產後，需在20日內向財務省申報。
- 此重要手續切勿遺漏。